2018-11-12 9:12:00

  目前,国内对房地产市场悲观的舆论蜂拥而来。比如有主流媒体刊发题为《房地产进入“寒冬”了吗》的文章,一改之前官媒对房地产的态度。其认为尽管一些城市“环比下降”和“涨幅回落”并不代表房地产市场进入寒冬,并认为这种声音是不符合实际的,也是站不住脚的。但是,该文章同时也认为,我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清。此文章认为,伴随我国新型城镇化持续推进,以及国民经济持续稳定健康发展,房地产持续健康发展的基础是坚实的。

  也就是说,尽管该文章并不认为当前中国的房地产市场进入寒冬,但认为政府是不希望房地产过于冷清的,因为,当前房地产市场仍然是国内经济增长的动力,没有这种动力,中国的经济就会出现问题。

  其实,这样的文章表面上是肯定当前的房地产市场政策,肯定当前的房地产市场调控还得继续,肯定当前的房地产市场政策不能够松绑,但是所表明的观点或骨子里则是希望当前的房地产市场调控政策松绑,房地产市场泡沫继续吹大。因为,其文章在逻辑前提上就是错误的。

  当前国内房地产市场,尽管出现个别城市的住房销售在下降,甚至下降幅度很大。比如,克而瑞地产研究中心的数据显示,10月郑州市商品住宅成交面积同比上升36%,环比下跌21%,较2018年月平均成交面积低10%。10月,在机构监测的29个重点城市中,商品住宅成交面积为2302万平方米,同比增长9%,环比下降6%,当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水平。但是这些数据,只是表明房地产市场住房销售面积下降,根本就没有说房地产市场的价格如何变化。


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2018-1-25 14:02:00

当前全球股市同样可用“疯狂”来形容了。国内股市是这样,美国股市及香港股市也如此。国内股市已经持续上涨有20个交易日了,上海综合指数也上涨到了3559点,不仅为两年多来的新高,上涨幅度也超过了2017年全年涨幅。美国股市,无论是道琼斯指数,还是标准普尔500指数及纳斯达克指数,今年以来一直在创历史新高,股市牛气冲天。美银美林不得不把标准普尔500指数2018年目标价从2017年12月初的2800点上调到至3000点。
对于香港股市更是牛气冲天。2018年香港恒生指数表现得异常亮丽,升势之强、之快、之急,肯定会令不少投资感到十分错愕。香港恒生指数在今年的17个交易日,只有1天录得小幅回落之外,基本上都是上涨。在2018年,香港恒生指数上涨超过了3000点,涨幅达到10%以上。如果香港恒生指数上涨以2017年12月6日的28224点见底后回升计算,至今累计上涨达4734点,涨幅达16.8%。
对于全球股市疯狂上涨,特别是国内股市及香港股市疯狂地上涨,国内的投资者肯定会蠢蠢欲动,肯定会觉得自己是不是错过这次股市上涨机会?但是就目前国内股市的情况来看,国内的投资者还有静观,还在等待。因为,“一朝被蛇咬,十年怕草绳”。2007年及2015年国内股市疯狂,很多涌入市场的投资者都杀得落花流水,估计至今还有许多人没有从那次股市投资的恶梦中回味过来。国内投资者还是把焦点放在房地产的投资上,放在如何通过银行加杠杆持有更多的住房。股市投资的恐惧永远是挥之不去。
但是,对于香港的股市,不仅香港的散户投资者开始蠢蠢欲动,很多人都不愿意放弃香港股市大时代的这个投资机会,而且国内的投资者,无论是机构及个人,尤其是广东及深圳的居民,则早就捷足先登。可以说,在这一轮香港股市的疯狂上涨中,沪港通资金的流入,成了这次香港股市大时代的动力。就如我2017年一直指出的那样,香港股市会有一次疯狂上涨的机会,每次报告会及讲课都会鼓励投资者迟早进入香港市场。
现在问题是,作为一个投资者,你能够在这一轮股市疯狂的牛市中“火中取栗”吗?要做到这点,以下几个问题必须关注。一是你是否进入市场,永远是自己理性判断,而不是人云亦云的道听途说,自己的判断就得看市场之大势。如果你没有这种能力,只能小注小试,在这过程中培养自己。有了能力,这一轮没有赶上,有的是下一次的投资机会。
二是在疯狂的牛市中,并不是每一只股票都是疯狂上涨的,2017年香港恒生指数上涨幅度达36%,但同样有52%的股票是下跌的。现在的情况也还是一半的股票在上涨,而另一半的股市没有上涨。所以,如果你想进入股市,一定要选择与大势同行的股票,而不是随意购买任何股票。
三是面对疯狂的牛市,投资者的亢奋情况是自然,但是这时你得理性。不要看某只股票过去上涨疯狂,就倾其资金投入。如果这样可能会让自己的投资一败涂地。比如,2017年投资比特币,其疯狂是历史上任何一个市场难以比拟的。比特币一年上涨几十倍上百倍,如果投资者在高点追货,一定会输得精光。因为,最近比特币不到一个月就下跌50%,账面上输得惨不忍睹。同样,你要进入当前疯狂的牛市,不要看到一些股票一直在创新高,认识自己持货不足,就倾其资金投入这些股票,或是把宝押在FAANG等大型科技股上,而无视未来所面临的风险。这样,一旦押宝押错了方向,就可能让自己投资面临巨大的风险。就如2007年国内不少投资者涌入申购中石油时一样,至今都没有走出严重的亏损的困境。
四是不要对这个市场太恐惧。认为股市涨了这样久,上涨得又这样疯狂,最好是好自为之,有一定的赢利走为上。但实际上这样做很容易错过真正获利的机会。
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2017-9-5 8:43:00

  8月份,人民币持续升值应该是市场最为关注的热门话题。这不仅在于在一个月的时间里人民币对美元汇率升值达到2%以上,而且市场普遍认为两年多来人民币持续单边贬值的预期完全逆转。踏入9月,人民币对美元汇率表现更为强势。在上个星期五(即9月1日),人民币中间价再升101点子至6.5909,录得五连升,仅是上个星期人民币对美元汇率就累计升值在达670点子或1%。
  上个星期五晚上(亚洲时间),美国公布的非农职位数据逊于市场预期,导致美元汇率急跌,在岸人民币(CNY)连破6.59、6.58及6.57等多个整数关口,曾升过6.55关口,高见6.5485,创去年6月以来高位;离岸人民币(CNH)也曾高见6.5452。今年5月以来,人民币对美元汇率这种快速上升,是市场没有预期到的。也有人认为,这可能是人民币新一轮的升值周期开始启动。现在的问题,最近人民币升得这样的急,是否意味着人民币对美元汇率开始进入新一轮的升值周期,或人民币又开始进入单边升值的通道?
  我们可以看到,2016年12月28日,人民币对美元汇率在岸价为6.9758,大有破7之势。就当时的局势来看,市场普遍认为人民币中长期弱势已经成了定局。当时国内民众都担心人民币贬值会令其财富减少及购买力下降,所以,不少居民都想把自己手中的人民币转换成外币或海外资产,资金外流十分严重。而且国内居民是这样,国内一些大型企业也是如此。他们也在千方百计地让其手上的资金走出去,当时大型海外收购个案此起彼落。但是,到今年5月以来,这种情况出现了根本性的变化。人民币不仅没有再持续贬值,反之在6.9758价位上开始逐渐回升,升到9月1日的6.5452,升幅达到达6.2%。
  可以说,这次人民币贬值预期的全面逆转,人民币由贬值转化为升值,尽管原因是多方面的,但首要和直接的原因与美元由强势急速地转化弱势有关。在今年初,美国汇率指数达到103.8,但跌到今年的9月1日为92.8571,跌幅达10%以上了。在当前以美元主导的国际货币体系中,美元是国际金融市场的主导货币,美元弱势也就意味着大部分的全球非美元货币兑美元转强,人民币作为一种非美元货币,也会随之转强(与其他非美元货币相比,在此期间,欧元对美元升值13%,而且亚洲其他货币升值幅度在4-5%水平,人民币与亚洲货币升值差不多)。所以,今年5月之后人民币对美元升值也不是太突然。只不过9月1日人民币急速升值的情况有点特别。
  那么今年以来,美元为何会急速转弱呢?按理说,美联储货币政策正常化是有利于美元进一步强势的。主要问题就在于市场对美国总统特朗普经济刺激政策的失望,认为这将严重地影响未来美国经济成长。因为,2016年11月特朗普当选美国总统后,市场对特朗普承诺的经济刺激新政及效果抱有很大期望,从而使得美元汇率指数从当时的96.9飚升至2016年底的103.8。
  但是,我们可以看到特朗普上任至今220多天里,尽管他天天在喊美国如何伟大,如何让美国强大,但是他至今为止其推出的政策则是一事无成,很少有主张的政策在实施的。如废除奥巴马医保政策法案失败;重談北美自由贸易协定(NAFTA)原地踏步;高调宣称对中国进行贸易谈判,但不见踪影;与欧盟各国的关系紧张与恶化;白宫内频繁换人,国家治理陷入严重危机等。
  所以,最近FiveThirtyEight.com网站上的数据显示,特朗普是美国二战后、72年来最不受欢迎总统。该网站的数据显示,特朗普的支持率从上任时的45.5%跌到36.9%,讨厌特朗普的不支持率则从宣誓就任时的41.3%飚升到57.2%。美国从1945年二次大战至今,历任12任总统,特朗普的支持率是所有战后总统最低的、不支持率则是历任总统中最高的。这就是今年以来美元汇率指数持续下跌的一个重要原因。
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2017-5-18 13:54:00
 尽管中央一而再再而三地强调“房子是住的,不是用来炒作的”,尽管中央一再强调要建立起中国的房地产市场的长效机制,但是说归说,做归做。因为,如果坚持住房要回到居住功能,那么房地产调控政策就得坚决去除住房的投机炒作功能,就得坚决去除住房的赚钱效应,只要住房购买有利可图,无论是短期交易获得利益,还是中长期交易获得利益,那么想让住房投资炒作者不进入房地产市场是不可能的。如果住房投资炒作者还是涌入市场,甚至于现在不涌入,过一两年后再涌入,那么住房的价格要回归理性是根本不可能的。

  但是,中央在强调“房子是住的,不是炒作的”对中国房地产市场清楚定位的同时,政府的房地产政策又在说什么,一方面要遏制房地产市场的投机炒作,要遏制如2016年那样的房地产市场价格疯狂上涨,另一方面在说要防止房地产市场的价格大起大落。试想,国内房地产许多城市的住房早就疯狂炒作得上天了,现在的房地产市场调控政策还在说要防止房价的大起大落,那么这种房地产市场的调控目标不是明摆着在那里吗?即房价不会下跌。如果房地产市场的调控不让房价下跌,那么房地产投资炒作者岂能退出市场?房地产市场如何回到居住功能?更何况有因城施策的房地产市场在不少城市没有出台调控政策呢?

  那么政府为何一方面要遏制房地产的投机炒作,另一方面又要防止房地产市场价格大起大落,最为根本的原因有二:一是如果房价下跌,肯定对GDP造成巨大的影响与冲击,对目前风险极高的地方政府融资平台造成巨大的影响。因为,房价下跌,特别是在房价高位下跌时,住房的投资炒作者是不会再进入房地产市场,而且还会逐渐地退出市场。在这种情况下,住房的销售将全面下降,由此影响房地产市场投资、影响房地产开发商购买土地,这时无论是GDP增长还是地方政府的土地财政都会受到重大影响的,甚至于有些地方政府将面临着融资平台破产的巨大风险。

  在这种情况下,政府的工作绩效没有了,因为GDP增长全面减速;地方政府土地财政的风险来了,甚至于一些人的重大经济问题及贪污腐败问题也会此过程中暴露出来。面对着如此巨大风险,政府官员心如明镜,他们如何不坚守房价不下跌呢?只有房价下跌到了一定的区间,整个社会及经济承担了一定的损失,房价逐渐回归理性,房地产市场只能够逐渐复苏。但是这种在遏制房地产市场投机炒作、遏制房价疯狂上涨和防止房地产市场价格大起大落之间要想都达平衡是几乎不可能的。结果只能是在防止房价大起大落这个市场目标下,房地产市场的投机炒作烈火继续燃烧,直到最也没有政策上的能源提供为止。如果到了这个时候,中国房地产市场的价格下跌或市场调控肯定会比现在房价下跌的风险要高得多。

  二是任何价格变化都是市场当事人之间利益关系的调整,特别是价格重大变化时更是重大的利益关系调整。
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